Loading...
TA17-01 ApplicationProposed Text Amendment  Action Requested    Article and Section of the Land Development Code to be amended:    Article VI: Supplementary District Regulations / Section 72‐43: High Density Development     (5)  Setbacks and Uses    (A) The required minimum setback for High Density development shall not be less than  twenty‐five (25) feet. (7/5/95) When such projects are located and adjacent to any  existing detached residential development (not including Mobile Home Parks or other  High Density or Planned Developments), structures over twenty‐five (25) feet in height  sall be set back a distance equal to the height of the structure. calculated from the  following formula:      1. Required setback = (Building Height) x (2.75)  2. Reductions in setbacks  (i) The required setbacks may be reduced as specified in Section 62.  In no case, however, shall the minimum setback be less than 25 feet.  3. Uses in the yards  (i) The part of the yard adjacent to the residential uses shall be used  only for buffer strips and as specified in Section 62.    (B) Attached Residential development adjacent to any existing detached residential  structure or platted lot (not including Mobile Home Parks, Planned Developments, or  other High Density developments, shall meet the following additional requirements:    1. The density within the 200 foot wide strip in the High Density development  adjacent to the existing detached residential development shall be no greater  than three times the maximum performance residential density permitted within  the existing detached residential development.  2. The minimum required setback for attached dwelling units within this strip from  the existing detached residential development shall be   calculated as follows:  a. Required setback = (Building Height) x (3.73)  b. The required setbacks may be reduced as specified in Section 62. In no  case, however, shall the minimum setback be less than 50 feet.  c. The part of the yard adjacent to the existing detached residential use  shall be used only for buffer strips and as specified in Section 62. (3/5/90)                 Justification    The existing Code requirements are arbitrarily based on multipliers to building heights with no consideration of  the structure type(s).  Adherence to the current minimum requirements result in excessive setbacks, even when  the proposed project has a similar character to the adjacent housing.  For example, a two‐story / twenty‐five  (25) foot high detached home must set back over sixty‐eight (68) feet from the perimeter boundary, simply  because it is in a high‐density development.  If that same structure had attached units, the setback could be as  much as ninety‐three (93) feet.    New Hanover County’s “high‐density development” provision is comparable to most jurisdiction’s “multi‐family”  zoning districts.  I found no other Ordinances, in comparable jurisdictions, that used a multiplier for calculating  setbacks.  The suggested amendment gives clear guidance and still adjusts setback to increased height beyond  what would be normal in a single‐family residential structure.      Likewise, the “fringe” requirements have no logical basis.  The specific project density can be determined based  on the location and layout of the development proposal when being reviewed for consistency during the special  use permit process.     Impact    New Hanover County has become a much more suburban area, and there are more high‐density housing  projects being proposed.  However, high‐density development is only permitted by Special Use Permit, and  therefore can be subject to more specific conditions dependent on the particular project location or character,  and other criteria for consistency and harmony with the area in which it is to be located.      The Ordinance still provides buffer requirements for the protection of adjoining land uses when high‐density  development is proposed.  It is the natural vegetation, fenced and planted, or more heavily planted landscaping  along perimeter boundaries with lesser‐density uses that provides that physical separation and visual opacity.   Reducing the setbacks would allow more versatility in the layout, such as not having to place the parking areas  adjacent around the perimeter of the site since that would be the only way to avail the land areas within the  extensive setbacks.      AND    (11) Maximum allowable height for structures shall be forty (40) 35 feet.  However, the maximum …      Justification    Architectural trends have raised interior ceiling heights for most residential structures, and hence it is extremely  difficult to design a three‐story structure ‐ typical of high‐density development ‐ and still maintain the 35‐ maximum height without creating a virtually flat roof, which is less consistent with the residential character  generally sought in the project aesthetics.         High‐density developments have prescribed conditions for locations specific to Comprehensive Land Use Plan  land classifications, and with direct access to a major of minor arterial streets.  Multi‐family development is a  reasonable transitional use between busy road corridors and lower‐density established neighborhoods.  The  Office & Institutional (O&I) district is similarly a transitional use, and provides for a maximum height allowance  of forty (40) feet.           Impact      Since this provision is exclusive to high‐density development, which is only permitted by Special Use Permit, it  would have no impact on conventional residential housing, or even performance residential attached housing.   Both of those would still be limited to 35' as by‐right uses in all residential districts.    AND    Article VI: Supplementary District Regulations / Section 62.1‐4     (1) Location of Buffer Strips – Buffer strips shall be required to screen any non‐residential use from any  residential use or district.  Buffer strips shall also be required to screen any residential use or  district from any attached housing development or mobile home park or High density Development  or Planned Development attached residential development, mobile home park, high density  development, or planned development from any existing detached residential structure(s) or  platted residential lots, or proposed residential lots included within an approved and valid  preliminary plat for a major subdivision.      Justification    The existing Code requirement is confusing and can be interpreted to suggest that a buffer is necessary between  like uses, or penalize a permitted commercial use because an adjacent commercial use happens to maintain a  grand‐fathered / non‐conforming residential use along with their primary use.      New Hanover County’s “high‐density development” provision is comparable to most jurisdiction’s “multi‐family”  zoning districts.  However, the wording of the current code mandates a buffer based on a description of an  adjacent property being in a “residential” district, even if that land use is the same development type.    The purpose of buffer strips is the protect adjoining land uses, particularly residential, from the impacts of more  intense land uses.          Impact    Buffer requirements are absolutely necessary for the protection of existing residential development and of  lower intensity districts not yet developed.  The proposed changes to the wording do not negate the  requirement to provide preservation of the character of those areas.  It simply clarifies the situations for which  the buffer should be mandated.